人事 制度 コンサルティングの凄さ
土地カンをつかむ基本は、足を使うことである。
何度も何度も現場に通ううちに、自然とその町の様子が見えてくるようになるものだ。
町を観察するときのポイントは、どんな人たちが歩いているのか。
どんなお店がどれくらいあるのか。
競合店はどれくらいあるのか。
競合店では、どんな客層が中心になっているのか。
あってもいいはずなのに、まだ営業していないのはどんな業種業態のお店か。
市役所などで、居住人口や事業所の数などを調べ、また、町の将来図を確認する。
などである。
ちなみに、競合店とはラーメン店だけではない。
コーヒーショップやキッチン、そば.うどん店など、客単価が同じようなお店はすべて、競合店と考える。
将来図も大きなポイントである。
再開発とかスーパーの出店などで人の流れが変わり、立地条件は激変してしまうからだ。
以上は、マクロ的な調査で、これによって、物件のある町がどんな性格の町なのかをおおまかにつかむ。
別にむずかしいことではない。
あなたも、自分のよく知っている町については、あるていど正確なイメージを持っているはずだ。
どんな人がどんなお店を利用しているかも知っているだろう。
土地カンというのである。
次に、物件の店前通行量の調査。
ポイントは、どの時間帯にどんな客層が通るのか、ということだ。
傾向をつかむためには最低でも、平日、土曜、休日の3日間は物件の前に張り付く必要がある。
張り付いている時間帯は、予定している営業時間の間ずっと。
3日間張り付けば、だいたいの傾向はつかめるが、時間が許すなら、何度でも調査すべきである。
町の様子を観察しいろいろな時間帯に物件の前に戻るようにすればいい。
立地調査では、店前通行量という数字の裏付けも大事だが、前述したように、立地の不利を克服できるのが飲食業の素晴らしさである。
逆にいえば、通行量の数字にあまり執着してはいけない。
大きな人の流れと、歩いている客層の把握のほうが、もっと大事なのだ。
また、ライバル店では実際に食べてみて、力量を客観的に判断することも大切である。
飲食店のオープンには、いろいろな費用がかかる。
だから、店舗の保証金は少しでも安くしたいと思うのは、だれでも同じである。
また、家賃は毎月の固定経費のため、高いと損益分岐点が高くなって、利益を食われてしまうことになる。
かりに15坪の店舗として、坪当たりの家賃が1000円高かったとすると、毎月余計にかかる費用は15000円である。
この費用を捻出するためには、ラーメンを何杯売らなければならないのかを計算してみよう。
1杯500円として、30杯である。
たかが1000円の違いでも、これだけの違いになってのしかかってくるのだ。
店舗の家賃.保証金には一般に、そのエリアでの相場というものがあるし、時代の状況にもかなり左右されるから、一概に、いくらで借りられれば安いのか、ということはできない。
売買と貸借の違いはあっても、立派な不動産取引。
よくニュースになるマンション価格と似たようなものだ。
そのときそのときの相場のなかでも、安く借りられる人がいれば、割高な物件をつかまされてしまう人もいるのは事実である。
いかに安く借りるか、というテーマが成り立つのは、契約というのは交渉事だからである。
交渉事であれば、人によって結果に差が出て当然なのだ。
まず、このことを頭に叩き込んでおくことである。
不動産業者との交渉の基本は、提示された金額を鵜呑みにしないことだ。
といって、むやみに値切っても通用しない。
相手はその道のプロである。
泣き落としもたぶん、ダメだろう。
そうではなく、お互いに条件や要求を出し合い、押すべきところは押し引くべきところは引く。
そうして最終的に、できるだけこちらに有利な条件に持っていく。
交渉というものだ。
交渉を有利に進めるためには、物件についての価値尺度を明確にしておく必要がある。
ここで役に立つのが、立地調査の結果だ。
物件には必ず、プラス面とマイナス面とがあるものだが、綿密に調査をしておけば、まず立地条件についての評価で意見を主張することができる。
また、物件をよく見ることで、店舗にしたときに使いやすい間取りかと席数はどれくらい取れるのかといった、具体的なプランとの誤差を指摘することもできる。
そういう細かなマイナス面を指摘したうえで、「金額面で折りあいがつくなら、そのへんは経営努力でカバーしたいと思っている」と話を進めるわけだ。
ただし、足元を見られてはいけない。
どんなに気に入った物件でも、焦らず冷静に交渉することだ。
手付けは早く打っておき、何度も交渉することが大事。
また、一般に大家は、たんに金額だけにこだわるのではない。
成功できるお店に入ってほしいと思っている。
したがって、プランの成功率が高いこともアピールする必要がある。
資金計画はキメ細かく、予算は多めに。
お店のオープン費用はできるだけ安く上げるに越したことはないが、かけるべき費用は惜しまずにかけるべきである。
資金が足りないとどうしても、悪いほうに転がりがちである。
資金計画はキメ細かく立てなければならない。
そうはいっても、はじめてのオープンの場合、資金不足で慌てるケースが少なくない。
資金計画でもっとも大事なことは、最終的に資金が不足しないようにすることだ。
そんなことはだれでもわかっていることなのだが、計算違いが出てしまう。
理由は単純である。
計画が大ざっぱだったからである。
大体これくらいだろうと、いい加減な予測で予算を見積もっているから、後で思わぬ計算違いが出て慌てることになる。
予防策はただひとつ。
綿密に下調べをおこない、手抜きをしないことである。
まず、お金のかかることは細大もらさず、すべて紙に書き出す。
その1つひとつの項目についていちいち当たり、1000円単位まで細かく調べて積み上げていくのである。
そうすれば、実際の費用にかなり近い予算を組むことができる。
オープン資金での大口出費は、物件取得費と店舗の内.外装費だが、とくに家賃.保証金は直接、損益分岐点の設定にかかわる出費だから、慎重のうえにも慎重に検討したい。
物件探しと併行して進めることになるが、予算をしっかり組むためにはまず、いくらまでなら出せるのかという試算と、適正な店舗規模をあらかじめ決めておくことだ。
そうしないとつい、広め、高めの物件に目がいって、予算を無理に吊り上げてしまう。
内.外装費についても同じで、どの程度のグレードのお店にするのかということと予算の上限は、最初に決めておくことだ。
具体的な金額は設計施工業者に相談しなければ分からないだろうが、暖味では、業者としても的確なアドバイスができないし、ムダな費用をかけられてしまう恐れもある。
業者との相談.打ち合わせでは、予定している店舗の坪数はもちろんのこと、あなたのお店づくりの青写真をていねいに説明して、できるだけ細かく見積もりを取ることが大事。
この打ち合わせがいい加減だと、後で必ず、大きな計算違いが出てくる。
イス.テーブル、食器など什器備品については、主なメーカーのカタログはすべて揃えて、自分で検討すべきである。
開店宣伝費も業者に打診してみれば、いくらくらいかかるのかは把握できる。
こうして積み上げた金額が必要資金になるわけだが、実際には、その2割増しくらいの金額を予算として計上するといい。
計画はあくまで予測である。
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